• Prüfen Sie, ob Ihre Ziele, Vorstellungen und Ideen in der Planung und Leistungsbeschreibung umgesetzt sind. Machen Sie sich bewusst, dass die Leistungsbeschreibung eine verbindliche Grundlage für die weitere Arbeit ist – alle späteren Änderungen kosten Geld.

Kleinere Sanierungs- und Umbauarbeiten

• Sie möchten den Maler beauftragen Ihr Wohnzimmer zu streichen? Ihr Bad soll neu gefliest werden? Grundlage jeder Beauftragung sollte eine Leistungsbeschreibung sein. Darin wird festgelegt, welche Leistungen der Auftragnehmer zu welchen Konditionen erbringt. Achten Sie deswegen darauf, dass in den Angeboten der Bauunternehmen und Handwerksbetriebe die Leistungen detailliert beschrieben sind. Insbesondere die Eigenschaften, Funktionen und Qualitätsmerkmale sind zu fixieren und geben Ihnen die Sicherheit, dass die Umsetzung Ihren Vorstellungen entspricht.

Neubau sowie größere Sanierungs- und Umbauarbeiten

• Bei einem Neubau, einem Umbau oder einer umfangreicheren Sanierung, bei der Sie einen Generalunternehmer beauftragt haben, überprüfen Sie die Vollständigkeit der Bau- und Leistungsbeschreibung. Wenn Sie einen Architekten / Ingenieur beauftragt haben, bildet die Ausführungsplanung Ihres Architekten / Ingenieurs die Voraussetzung für qualitativ hochwertige Bauarbeiten. Die Zeichnungen enthalten neben den Auflagen der Baugenehmigung Angaben, welche Materialien zu verwenden sind.
• In dieser Phase werden die Details Ihrer Immobilie festgelegt. Nehmen Sie sich hierfür ausreichend Zeit. Wenn Sie mit einem Architekten / Ingenieur arbeiten, fertigt dieser für die zu vergebenden Arbeiten (Gewerke) eine Leistungsbeschreibung an und bereitet die Ausschreibung vor. Sie umfasst, wie, womit und mit welchen Zusatzleistungen die Bauarbeiten ausgeführt werden. Bei einem Generalunternehmer / Bauträger muss alles in eine Bau- und Leistungsbeschreibung aufgenommen werden. Lassen sie sich hierzu in jedem Fall von Ihrem Vertrauenspartner beraten.

Allgemeine Hinweise

• In jedem Fall sollten Sie sich immer einen Terminplan mit Planungs- und Bauabläufen erstellen lassen und mit dem Auftragnehmer abstimmen. Dies gilt für die kleine Umbaumaßnahme ebenso wir für den Neubau.
• Wenn Sie Arbeiten in Eigenleistung erbringen wollen, müssen sie spätestens jetzt mit dem Bauunternehmen, Handwerksbetriebe und Architekten / Ingenieur absprechen, welche Form der Selbstbeteiligung Sinn macht und Zeit und Geld spart. Bedenken Sie, dass auch Sie sich an die genauen Termine im Terminplan halten müssen.

• Je nach Vergabeform unterscheiden sich die Verantwortlichkeiten und der Aufwand für die Koordination der einzelnen Arbeiten und Gewerke für Sie als Bauherr.
• Als Einzelvergabe bezeichnet man die gängigste Praxis bei der Vergabe von Bauleistungen. Jedes einzelne Gewerk wird separat vom Bauherren vergeben. Dem Vorteil, dass jeder Unternehmer einzeln ausgewählt werden kann, steht der Nachteil eines erhöhten Koordinierungsaufwandes auf Bauherrenseite gegenüber. Beauftragen Sie deswegen Ihren Architekten / Ingenieur oder bei kleineren Baumaßnahmen eines der Bauunternehmen, diese Koordination zu übernehmen.
• Ein Generalunternehmer (GU) erbringt alle Arbeiten bzw. einen wesentlichen Teil und führt diese meist zusammen mit Nachunternehmern aus. Hier besteht ein direkter Kontakt von Ihnen nur zu diesem Generalunternehmer. Alle Abstimmungen mit Nachunternehmern übernimmt der Generalunternehmer. Dadurch reduziert sich auf der Bauherrenseite der Koordinierungsaufwand. Der Einfluss auf die Auswahl der Nachunternehmer ist jedoch nichtmöglich. Zudem enthält der vom GU häufig angebotene Festpreis einen Zuschlag, der einkalkuliert wird, um eigene Risiken abzudecken.

Beraten Sie sich mit Ihrem unabhängigen Vertrauenspartner, welche Variante für Ihr Bauvorhaben passend ist.

• Bewerten Sie vor der Auftragsvergabe die Angebote und Anbieter. Sind die Angebote vollständig, rechnerisch richtig, wurden Änderungen vorgenommen? Nebenangebote und Sondervorschläge zeigen zusätzliche Lösungsmöglichkeiten, haben aber häufig auch Auswirkungen auf andere Teile der Planung und Leistungsbeschreibung.
• Neben dem Preis sind Leistungsfähigkeit, Zuverlässigkeit, Termintreue, Qualität von Nachunternehmern weitere Kriterien.
• Erfahrungsberichte oder Bauherrenbewertungen, z. B. auf www.gute-bauunternehmen.de, und Zertifikate können die Bewertung der Anbieter ergänzen.
• Suchen Sie z. B. bei Unklarheiten in der Leistungsbeschreibung oder nicht plausiblen Preisen das direkte Gespräch. Fragen Sie auch hier, wenn Sie etwas nicht verstehen.
• Möchten Sie sich für den günstigsten Anbieter entscheiden, stellen Sie sicher, dass seine Ausführungsvariante Ihren Vorstellungen entspricht.
• Entsprechen die Angebote nicht Ihren finanziellen Möglichkeiten, suchen Sie nach Ausführungsalternativen und setzten Sie Prioritäten.
• Verträge sollen dazu dienen, sich zu vertragen. Achten Sie darauf, dass in dem Bauvertrag Ihre Anforderungen komplett, konkret und richtig enthalten sind. Legen Sie zum Beispiel die Qualitätsmerkmale, die Zeitpunkte der Kontrolle der Arbeitsergebnisse fest sowie welche Unterlagen zum Bauprojekt übergeben werden (technische Nachweise, Lieferscheine, Bedienungs- und Wartungsanleitungen).

Lassen Sie sich bei Angebotsüberprüfung, Vergabe und Vertrag von ihrem Vertrauenspartner unterstützen.

Mit einem Bauvorhaben sind verschiedene Risiken verbunden, wie zum Beispiel: Können andere durch die Bauarbeiten gefährdet werden? Können durch Feuer oder Witterungseinflüsse Schäden entstehen? Können die Vertragspartner ihren vertraglichen Pflichten gerecht werden?. Welche Risiken sollten Sie als Bauherr bedenken und absichern? Durch welche Versicherungen sind die am Bau beteiligten Partner geschützt?

• Die Beschäftigten der Bauunternehmen sind über ihren Arbeitgeber im Falle eines Unfalls versichert. Bauunternehmen müssen eine Betriebshaftpflichtversicherung haben.
• Haben Sie einen Architekten / Ingenieur mit der Planung und Bauüberwachung beauftragt, haftet er für Planungs- und Überwachungsfehler. Lassen Sie sich daher eine ausreichende und gültige Berufshaftpflichtversicherung Ihres Architekten / Ingenieurs vorlegen.
• Sicherheitsleistungen (Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften / – versicherungen) schützen Sie vor den negativen Auswirkungen im Falle der Insolvenz eines Vertragspartners. Sie werden bei Abschluss eines Bauvertrages abgefordert und sichern zum einen die Vertragstreue, zum anderen die Mängelbeseitigung nach Abnahme während der Gewährleistungsfrist.
• Darüber hinaus gibt es aber noch einige Risiken, gegen die Sie sich als Bauherr absichern sollten. Hierbei gilt es zu unterscheiden zwischen Versicherungen, die vor Beginn der Bauarbeiten abgeschlossen werden müssen und während der Bauzeit gelten und Versicherungen, die erst nach der Fertigstellung relevant werden. Die Checkliste „Versicherungen“ gibt Ihnen einen Überblick. Lassen Sie sich von einem unabhängigen Experten beraten. Faustregel: Nicht überversichern, auf jeden Fall existenzbedrohende Risiken absichern.